En fecha de 9 de marzo de 2012, publico el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos que creó el Código de Buenas Prácticas, modificado en noviembre de 2022, y al que voluntariamente se adhirieron una gran parte de los bancos y empresas de crédito en España, que realizaban préstamos y créditos hipotecarios de manera profesional.
El seguimiento de este Código de Buenas Prácticas Bancarias, quedó supervisado por una Comisión de Control integrada por representantes del Ministerio de Economía y Competitividad, Banco de España, Comisión Nacional del Mercado de Valores, Consejo General del Poder Judicial, Ministerio de Justicia, Consejo General del Notariado, Instituto Nacional de Estadística, Asociación Hipotecaria Española, Consejo de Consumidores y Usuarios y asociaciones no gubernamentales que realizan labores de acogida.
El fondo de este Real Decreto, era proteger a las familias, resolver problemas de los hogares hipotecado y su adhesión por parte de la banca era voluntari0.
Desde su publicación, quedo demostrado que había sido superado por los acontecimientos, pero en el momento actual, esta obsoleto y es un instrumento inútil para los problemas que ha generado la subida de tipos de interés, principalmente el EURIBOR.
En el día de hoy, la sociedad está pidiendo a gritos que se promulgue un nuevo Código de Buenas Prácticas Bancarias para evitar las tragedias que a consecuencia de la subida de tipos de interés se están produciendo entre las familias españolas. Como ejemplo de esta desesperación para no perder las viviendas que sirven como hogar familiar, se está llegando a pagar las cuotas hipotecarias, recurriendo a la tarjeta VISA, financiándose a plazos, con tarjetas revolving, a tipos de interés que llegan hasta el 24%. Toda una salvajada financiera que nos sirve como ejemplo de que Código de Buenas Prácticas Bancarias, está totalmente superado.
A pesar de ello, el gobierno sigue a su trote cochinero, sin enmendar ni corregir los grandes problemas de la población española, y semestralmente sigue publicando un informe elaborado por la Comisión de Control que evalúa el grado de cumplimiento del Código de Buenas Prácticas. En el mismo, no se está dimensionando correctamente el problema del impago de las hipotecas por parte de los prestatarios afectados por las subidas de tipos a causa de los empleos precarios o de la pérdida de empleo de uno de los componentes de la unidad familiar. La situación es explosiva y se está enquistando, sin que se tomen soluciones, pese a que este informe se remite también a la Comisión de Economía y Competitividad del Congreso de los Diputados. Nadie está tomando cartas en el asunto, en este momento.
Las ideas de los partidos políticos en plena campaña electoral, no pasan de ser ocurrencias extravagantes: desde intervenir el mercado y evitar las subidas de las hipotecas por decreto, hasta fijar tipos de referencia para las hipotecas, ajenos al EURIBOR, pasando por dejar de cobrar intereses durante periodos de tiempo y que sea el estado el que financie parte de la cuota.
A pesar de haberse firmado por muchas entidades financieras el Código de Buenas Prácticas, los bancos y entidades financieras dedicadas al mercado hipotecario no son receptivas a las necesidades de los usuarios de los servicios bancarios, que reclaman la ampliación del marco de acción del Código a otras personas que necesitadas de llegar a un acuerdo con el banco para no perder su vivienda, sin reunir los requisitos exigidos por el Código, a veces, sólo por unos cuantos miles del euros de renta anual.
El Código sólo contempla casos muy determinados y críticos, pero en este momento se ha de abrir a el abanico a otras personas afectadas por una subida de precios brutal y desconocida en la Europa del siglo XXI y a una subida de tipos que han descolocado los presupuestos más pesimistas de las economías familiares. Con una subida de la tasación y del valor de compraventa de los inmuebles, que les impiden llegar a cumplir los requisitos del Código. Una gran parte de las familias españolas, tendrían muchos argumentos para reclamar una revisión a la baja de las cuotas de hipotecas, solicitar esperas y reclamar una modificación de tipos de interés del préstamo hipotecario.
El código de pruebas prácticas no es aplicable a todos los prestatarios. Las unidades familiares con ingresos muy ajustados a los precios actuales de los productos básicos, no reúnen los requisitos para poder abrazar las posibilidades que les ofrece el Código de Buenas Prácticas. Los límites establecidos son muy bajos: 300.000 euros de valor del inmueble, que en ciudades como Madrid, San Sebastián, Bilbao, Valencia o Barcelona, hacen que se descarte a una gran masa de consumidores de clases medias, cuyo inmueble tiene un valor superior, pero que la inflación y la subida del Euribor, han arruinado las economías familiares. En niveles ingresos de la unidad familiar bajos o muy bajos, entramos en otro supuesto de hecho, mediante el cual, tampoco se reúnen los requisitos previstos en el Código ya que es imposible que esté comprometido en el pago de la vivienda el 50% de los ingresos totales, ya que se llegaría al umbral de pobreza y la supervivencia de los componentes de la unidad familiar se vería comprometida, al tener que atender a gastos esenciales como la alimentación, las facturas de servicios básicos etc.
Los requisitos del Código de Buenas Prácticas para las familias vulnerables, son los siguientes:
- La hipoteca debe estar garantizada por la vivienda habitual. Ç
- El precio de la vivienda, no puede superar los 300.000 euros.
- La familia (convivientes)) no pueden superar el límite de 3 veces el IPREM de 14 pagas, es decir, los 25.200 euros brutos anuales.
- El límite puede llegar a 4 veces el IPREM (33.600 euros) si un conviviente tiene una discapacidad superior al 33%, una situación de dependencia o incapacidad permanente por enfermedad.
- El límite puede llegar a las 5 veces el IPREM (42.000 euros) si uno de los prestatarios tiene parálisis cerebral, enfermedad mental, discapacidad intelectual del 33% o superior, discapacidad física o sensorial del 65% o más o incapacidad por enfermedad grave.
- La cuota de la hipoteca debe superar el 50% de los ingresos netos familiares, cada mes
- La situación económica debe haber sufrido una alteración significativa en los últimos cuatro años: –
- Que los ingresos familiares dedicados al pago de la hipoteca, se haya multiplicado al menos por un 1,5.
- Que exista una familia numerosa.
- Familia monoparental con hijos a cargo.
- Tener a cargo un menor de edad.
- Uno de los miembros tenga una discapacidad de más del 33%, dependencia o incapacidad permanente para trabajar por enfermedad.
- Que conviva con la unidad familiar un pariente de segundo o tercer grado de parentesco en situación de discapacidad, dependencia o incapacidad temporal o permanente por enfermedad grave.
- Ser víctima de violencia sexual o de género..
- Uno de los titulares de préstamo supere los 60 años de edad.
- No estar en proceso de ejecución hipotecaria.
- Si la carga hipotecaria no se ha multiplicado por 1,5 pero se cumplen otros requisitos se puede acceder a medidas complementarias y sustitutivas del Código de Buenas Prácticas Bancarias:
- Que los cotitulares del préstamo, no tengan bienes o derechos patrimoniales suficientes para hacer frente a la deuda.
- Que los cotitulares solo tengan una vivienda en propiedad, que debe ser la hipotecada.
- El préstamo hipotecario tiene que haber sido contratado SOLO para adquirirla.
- Que la hipoteca no tenga garantías adicionales. Si las tiene, el garante solidario, no tiene que ser propietario de bienes con los que pueda pagar la deuda.
- Las medidas complementarias se pueden solicitar estando en un proceso de ejecución hipotecaria, hasta la subasta del bien inmueble.
- Las medidas sustitutivas, no se pueden pedir durante el proceso de ejecución si se ha producido ya el anuncio de subasta o si la casa tiene cargas posteriores inscritas.
El Código de Buenas Prácticas Bancarias determina pormenorizadamente la documentación a presentar para solicitar cualquiera de los beneficios contemplados en el mismo:
- Certificados de rentas de los miembros de la unidad familiar del último ejercicio de la Seguridad Social.
- Certificados de presentación del Impuesto de Patrimonio, que expide la Agencia Estatal de Administración Tributaria o el órgano equivalente de la comunidad autónoma.
- Copia de las tres últimas nóminas cobradas por los miembros de la unidad familiar.
- El certificado de cualquier ayuda, prestación o renta de inserción que perciban cualquier miembro de la unidad familiar.
- Libro de familia o un documento que acredite la inscripción como pareja de hecho.
- Certificado de empadronamiento de las personas empadronadas en el inmueble hipotecado en el momento de la solicitud y en los seis meses anteriores.
- Declaración de discapacidad, dependencia o incapacidad permanente de cualquier miembro de la unidad familiar que estén en esa situación.
- Certificados de titularidades de cada miembro de la unidad familiar, expedidos por el Registro de la Propiedad.
- La copia de la escritura de compraventa de la vivienda y de la hipoteca.
- Una declaración responsable en la que los cotitulares del préstamo hipotecario, declaran cumplir con todos los requisitos exigidos por el Código de Buenas Prácticas Bancarias.
Los requisitos del Código de Buenas Prácticas para las familias NO vulnerables, son los siguientes:
- La hipoteca debe estar concedida para la compra de vivienda habitual y no puede haberse concedido después del 31 de diciembre de 2022.
- El precio de adquisición de la casa o del piso, además, no puede superar los 300.000 euros.
- Los ingresos conjuntos de la unidad familiar no pueden superar el límite de 3,5 veces el IPREM de 14 pagas, es decir, los 29.400 euros brutos anuales.
- Con un límite de 4,5 veces el IPREM (37.800 euros) si un miembro de la unidad familiar tiene una discapacidad superior al 33%, una situación de dependencia o incapacidad permanente por enfermedad.
- Límite de 5,5 veces el IPREM (46.200 euros) si uno de los prestatarios tiene parálisis cerebral, enfermedad mental, discapacidad intelectual del 33% o superior, discapacidad física o sensorial del 65% o más o incapacidad por enfermedad grave.
- La cuota de la hipoteca debe superar el 30% de los ingresos netos familiares, cada mes.
- La situación económica debe haber sufrido una alteración significativa en los últimos cuatro años:
- Que la carga hipotecaria, se haya multiplicado al menos por un 1,2.
- Que uno de los miembros de la unidad familiar tenga una discapacidad de más del 33%, dependencia o incapacidad permanente para trabajar por enfermedad.
- Que conviva un pariente se segundo o tercer grado y se encuentre en situación de discapacidad, dependencia o incapacidad temporal o permanente por enfermedad grave.
- Que uno de los miembros de la unidad familiar sea víctima de violencia sexual o de género.
Beneficios del Código de Buenas Prácticas Bancarias para familias vulnerables:
- Se puede plantear al banco la reestructuración del préstamo hipotecario presentando un plan de pagos distinto al pactado en la escritura de hipoteca. La solicitud ha de ser formal, haciendo saber por escrito al banco, la voluntad inequívoca de adherirse al Código de Buenas Prácticas Bancarias, aportando los documentos necesarios para la apertura de un expediente, que el banco deberá contestar en el plazo de un mes. En el caso de que la entidad bancaria acepte, tu plan, se firmará un documento de aceptación. En caso contrario, el banco presentará su propio plan de reestructuración, y en el mismo incluirá los siguientes puntos:
- Carencia de capital durante cinco años.
- Reducción el interés de la hipoteca a EURÍBOR menos 0,10% durante cinco años, en caso de tener un tipos de interés variable en la hipoteca.
- Si la hipoteca tiene interés fijo, se mantendrá durante la carencia.
- Si la hipoteca tiene cláusula suelo, este se tendrá por no puesto durante cinco años
- Se ampliará el plazo de devolución de capital de la hipoteca hasta los 40 años, a contar desde que se otorgó la hipoteca.
Si la carga hipotecaria no se ha multiplicado por 1,5 ni se ha producido una alteración significativa de la unidad familiar, las medidas a tomar por el banco, serán las siguientes:
- Aplicación una carencia de capital durante dos años .
- Reducción el interés durante dos años, hasta una reducción del 0,5% del valor actual neto de la hipoteca.
- Ampliación el plazo de devolución hasta en siete años para reducir el importe de tus cuotas, aunque el plazo total nunca podrá superar los 40 años.
En los diez años siguientes a la aprobación de este plan, el banco repercutirá comisiones al cliente, por amortización anticipada total o parcial de la hipoteca.
Si las mensualidades del plan de reestructuración, tras la aplicación de las medidas previstas, superan el 50% de los ingresos de la unidad familiar, el banco debe considerar el plan de imposible ejecución y los denegará por escrito.
Beneficios del Código de Buenas Prácticas Bancarias para familias NO vulnerables:
- Ampliación del plazo de devolución del capital, hasta en siete años, sin superar los 40 años en total, reduciéndose la cuota hasta la que se pagaba por el cliente en junio de 2022.
- Limitación de la cuota durante 12 meses a lo que se pagaba por el cliente prestatario, en junio de 2022. Durante esos 12 el tipo de interés se rebajará hasta el 0,5% del valor actual neto de la hipoteca
- Conversión de la hipoteca de tipo variable a tipo fijo.
- Es posible solicitar al banco una quita de la deuda, en caso de que sea imposible el cumplimiento del plan de reestructuración, con un sistema establecido para el cálculo de la quita:
- Reducción del capital pendiente de pago de la hipoteca en un 25%.
- Reducción del capital en el “equivalente a la diferencia entre el capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas”.
- Reducción de un “equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido, siempre que el primero resulte inferior al segundo”.
La quita en difícil de conseguir en los préstamos hipotecarios, ya que al principio de la hipoteca, como consecuencia del método hamburgués de cálculo, el cliente paga en las cuotas un porcentaje muy alto de intereses y muy poco capital. En el momento de solicitar la quita, el capital prestado suele estar prácticamente completo, al ser, las hipotecas sobre las que se solicita la quita, muy jóvenes.
- Requerir al banco para que acepte la dación del inmueble hipotecado, en pago del préstamo, exonerándose el resto de la deuda, si quedaré alguna cantidad pendiente, después de la dación en pago. Esta circunstancia es aplicable si las cuotas hipotecarias suponen un coste superior al 50% de los ingresos netos mensuales de la unidad familiar.
Si se da esta circunstancia, el cliente tendrá un plazo de dos años para solicitar al banco la dación del inmueble hipotecado, en pago de la deuda, y como consecuencia de lo pactado en el Código de Buenas Prácticas, se podrá vivir en el inmueble durante dos años, en régimen de alquiler, con una renta anual del 3% de la deuda pendiente del préstamo en el momento de la dación en pago.
Si el inmueble hipotecado ha sido subastado el prestatario puede acogerse al Código de Buenas Prácticas que prevé que se puede permanecer en la vivienda 12 meses en régimen de arrendamiento, hasta un plazo máximo de cinco años. Este arrendamiento será prorrogable cinco años más. La renta anual corresponderá a un equivalente al 3% del valor al que se haya subastado y adquirido el remate del inmueble hipotecado.
Bancos adheridos al Código de Buenas Practicas
El BOE de 23 de diciembre de 2022, publicó el istado de entidades adheridas al «Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual», regulado en el anexo del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y que quedan adheridas a la versión dada por el Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre, por el que se establece un Código de Buenas Prácticas para aliviar la subida de los tipos de interés en préstamos hipotecarios sobre vivienda habitual, se modifica el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, y se adoptan otras medidas estructurales para la mejora del mercado de préstamos hipotecarios. Para consultas acudir al siguiente LINK.